近日，有消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合打造的香港凱玥項目，或?qū)⒂瓉韨鶛?quán)變更。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權(quán)銀行之——匯豐進行接觸，長江實業(yè)提出希望接手該項目相應債權(quán)，約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。
知情人士向記者證實了這一消息，但最終該項目是否會被長實集團接手，還沒有定數(shù)。
針對該事件，記者試圖聯(lián)系長實集團，但截至發(fā)稿前，并未獲得相關(guān)回復。
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有消息稱，長實集團正與凱玥項目債權(quán)銀行之一的匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權(quán)。圖/IC photo
長實集團欲奪回香港凱玥項目？
資料顯示，凱玥項目位于香港島南區(qū)鴨脷洲，背山靠海，建筑面積達76萬平方呎(約7萬平方米)。區(qū)域內(nèi)較有名的樓盤海怡半島，為和記黃埔發(fā)展有限公司旗下物業(yè)，約1992年至1995年落成。近年來，鴨脷洲逐步發(fā)展了一些新的零星住宅。
2017年，龍光與合景泰富聯(lián)合體，擊敗長實集團等13名對手，以168億港元拿下凱玥項目地塊，折合樓面價達17.67萬元/平方米，打破了當時香港單幅地塊的總價紀錄。而這也是龍光進入香港的第一個項目。
凱玥項目共有6座住宅，可售單位僅295套，主打戶型3-4房，還有頂層復式、大平層及平臺花園等特色戶型，實用面積約1340-9663平方呎(約124-898平方米)。從今年1月正式開盤至今，已售3套房源，單套成交總價在1.64億-1.85億港元，凱玥已回收約5.32億港元的現(xiàn)金流。盡管外界認為凱玥項目去化不如理想中快速，但這一項目可售貨值約在數(shù)百億港元，對合景、龍光而言，能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。
據(jù)悉，龍光與合景曾以凱玥項目作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發(fā)貸。知情人士表示，目前凱玥給銀團債券的兌付情況一切正常，項目運作也一切正常，并非借款方出現(xiàn)了違約情況的“抽貸”。
值得一提的是，目前龍光和合景泰富均處在債務重組的重要時期。今年5月14日，合景泰富發(fā)布公告稱，集團2024年1月票據(jù)本金金額的15%連同其應計及未付利息于強制贖回日期(即2023年5月14日)到期及應付。截至當天，合景泰富尚未支付該部分本金及其利息1.19億美元，構(gòu)成違約事件，公司將對境外債務進行全面重組。此外，公告稱，合景泰富期待與境外債權(quán)人接洽及合作，并呼吁給予耐心、理解及支持，一起與公司尋求境外債務的全面解決方案，共同解決整體行業(yè)面對的問題。公司將與債權(quán)人保持積極溝通，并將于切實可行情況下盡快就任何重大進展向市場提供最新資料。
龍光方面最新的進展是，今年6月11日，有龍光的債權(quán)人稱，目前債權(quán)人正與龍光進行債務談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，但最終方案還未定下來。
知情人士稱，“長實確實跟匯豐那邊在溝通，想購買債權(quán)，匯豐似乎也有意去撮合這件事情。因為龍光和合景正在進行債務重組，而凱玥項目又是重要的征信資產(chǎn)。所以此舉有點趁火打劫的嫌疑。”
長實集團為何選擇此時出手？
在此背景下，業(yè)內(nèi)人士稱，如果凱玥項目最終易主，將給合景泰富和龍光這兩家房企的債務重組帶來新的不確定性因素。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，從企業(yè)性質(zhì)來看，龍光和合景泰富都屬于民企；此外，兩者都有一定的流動性壓力，都曾債務逾期，正在進行債務展期或重組工作。如果該項目易主，等于是把口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產(chǎn)價值、潛在現(xiàn)金流都會大幅惡化，自然會對接下來的債務重組推進工作有明顯的負面影響。
“出現(xiàn)流動性危機的大多數(shù)房企，并未進入破產(chǎn)清算的生死時刻，這些企業(yè)還心存自救的強烈愿望，但這會導致項目并購市場出現(xiàn)‘二手車效應’。”柏文喜表示，另一方面，有資金壓力的房企更傾向于保留優(yōu)質(zhì)項目以圖借之絕地翻盤，這就導致一些出險房企對于優(yōu)質(zhì)項目不但有著明顯的惜售心理，或許還會捂得更緊。
58安居客研究院院長張波分析稱，如果優(yōu)質(zhì)的大額資產(chǎn)出現(xiàn)變化，無疑會影響到房企自身的“硬實力”，一方面不利于后續(xù)重組過程中相關(guān)債務的談判，并可能產(chǎn)生諸多變數(shù)；另一方面，也不利于重組后企業(yè)融資以及后續(xù)推進。但無論是否變化，由于中國香港執(zhí)行嚴格的資金監(jiān)管，對于交付層面不會形成影響。
對于長實集團而言，為何會選擇在這一時機對凱玥項目出手？匯生國際資本總裁黃立沖分析，長實集團可能看到了其他人未看到的潛力或機會，關(guān)于其接盤龍光與合景的豪宅項目，這是該公司的商業(yè)決策，可能基于對項目的價值和潛力的評估，“長實集團在香港的布局一直以房地產(chǎn)和公用事業(yè)為主，這次收購可能意味著他想撿便宜，也可能是他看到了該項目在未來的增值潛力。同時，這也可能反映出他對龍光和合景在債務重組過程中可能面臨的困難的預見。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，長實集團習慣于逆周期操作，盡管近幾年香港樓市持續(xù)低迷，但隨著樓市調(diào)整，基本接近底部，今年上半年香港樓市表現(xiàn)尚好、修復跡象明顯，因此，投資布局回歸也是合理的；而在投資標的上，其仍然傾向于選擇區(qū)位較好、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)項目，并且當初也參與過該項目的競爭。
“長實集團會對該項目感興趣，主要是項目本身比較優(yōu)質(zhì)，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且位置也是長實與和記黃埔之前發(fā)展過項目的鴨脷洲，能夠形成了聯(lián)動效應。”柏文喜稱。
業(yè)內(nèi)：收購還存在較大不確定性
黃立沖指出，上市公司股權(quán)質(zhì)押是非常常見的現(xiàn)象，經(jīng)常會有國內(nèi)富豪持有的上市公司被拍賣或債權(quán)被出售的現(xiàn)象，只不過在地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生較少。一般而言，香港開發(fā)商的債務比例很低，所以香港房企出險幾率相對較小。
多方抗衡下，競爭格局已進入另一種形式的“不可能三角”。柏文喜分析稱，債權(quán)銀團手握抵押物，希望盡快變現(xiàn)以獲得更多確定性。合景泰富與龍光難舍籌碼，不甘心將凱玥項目拱手相讓。而長實集團則四方窺伺，試圖奪回錯失的“心頭好”。
在此背景下，“博弈仍在繼續(xù)，凱玥項目的歸屬，變數(shù)猶存。”柏文喜稱。
在宋紅衛(wèi)看來，在兩家房企出現(xiàn)流動性壓力的時候，長實集團趁機介入，目的不言自明，此舉有趁機收購的嫌疑，預計在收購中還會談折扣問題，因此，該收購仍存在較大的不確定性。
“長實集團是否能成功收購，主要取決于銀團和債權(quán)人的態(tài)度。如果他們認為長實集團的收購提議對他們的利益有利，那么收購就有可能成功。否則，他們可能會選擇其他方式來保護自己的權(quán)益。”黃立沖表示。
問題在于，一旦長實集團收購項目成功，那么，長實集團作為債權(quán)人，是否有權(quán)要求債務重組并成為控股方？
對此，黃立沖指出，這主要取決于債務合同的條款。如果合同中有相關(guān)規(guī)定，那么長實集團就有這個權(quán)利。如果龍光和合景泰富方面不同意，長實集團則有權(quán)拍賣項目的產(chǎn)權(quán)以回收債務。但這需要遵循相關(guān)法律和合同條款，不能隨意行事。
站在長實集團的角度分析，柏文喜表示，擁有“凱玥”項目的貸款債權(quán)，實際上意味著擁有了債權(quán)所包含的本息收益權(quán)、抵質(zhì)押權(quán)，以及由此衍生的項目公司參與權(quán)、債權(quán)重組、債轉(zhuǎn)股機會的考量等。擁有貸款債權(quán)之后，接盤方一般不會采取強硬的資產(chǎn)處置措施，而是會通過談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得該項目，這雖然在法律層面上不存在問題，但在商業(yè)倫理層面上顯然有所不妥，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。
“目前龍光、合景泰富都在與債權(quán)人談展期。如果長實集團能夠拿下這筆貸款的債權(quán)，其應該會采取債權(quán)重組的方式，比如部分債轉(zhuǎn)股、部分展期等，而同意部分貸款展期將是必然的事情。”柏文喜稱。
