《流浪地球2》中，有一個情節(jié)的設(shè)定令人印象深刻。

劉德華飾演的圖恒宇要在北京某樓盤執(zhí)行水下任務(wù)，一扭頭看到了墻上的二手房廣告：2058年的北京房價，跌至300元每平方米。圖恒宇長吁一口氣：“（北京的房價）終于便宜了。”

【資料圖】

這當(dāng)然是在調(diào)侃北京房價的堅挺。不過，在外界看來，受供求關(guān)系、城鎮(zhèn)化進程、宏觀經(jīng)濟等因素影響，北京房價難出現(xiàn)大起大落的極端情況，即便30年以后也是如此。

2023年的今天也概莫能外。國家統(tǒng)計局在4月15日公布數(shù)據(jù)顯示，北京1-3月新房、二手房的價格分別環(huán)比、同比上漲了一些。但將時間線拉長來看，北京現(xiàn)在的新房價格，依然處于2020年以來低位；二手房價格，則跟2017年的高峰期相比，仍有些距離。

實際上，今年短暫的小陽春過后，3月下旬以來，北京樓市又冷清了起來，“該出手的年輕人，又不買房了。”這使得北京政府出臺了不少政策。除了此前的帶押過戶、一區(qū)一策等政策外，4月20日，北京房山區(qū)正式發(fā)布“聚源計劃”。

其中提出，針對戰(zhàn)略人才和領(lǐng)軍人才，將最高一次性給予100萬元和50萬元資金獎勵，提供最高100萬元和50萬元購房補貼或最高100%、50%租金補貼。這會促使北京房價上漲嗎？

250套房，只用15分鐘就賣光了

“當(dāng)時房子相對比較好賣一點。”房產(chǎn)中介宋楠向「市界」如此形容北京樓市今年2-3月份的小陽春行情。

北京樓市迎來暖意背后，是過去三年積壓需求的釋放。“購房者以剛性需求和改善性需求為主。”宋楠告訴「市界」。

先以北京的二手房為例，今年一季度累計成交4.7萬套，同比增長28.3%。

在北京漂了多年的羽佳，從2022年年初開始，就將買房的事提上日程。在羽佳看來，買房是件大事，需要精挑細選，畢竟花掉的是全部身家。然而，此前羽佳的看房路并不順暢。

直到2023年1月，羽佳開啟一波密集式看房后，終于相中了一套套內(nèi)面積為45平方米的二手房。這套房有個閣樓，如果合理利用空間，可以做出三個臥室。“1月14日簽合同，2月14日網(wǎng)簽，3月14日領(lǐng)了房本。”羽佳告訴「市界」。至此，羽佳在北京有了自己的家。

“北京買房太可怕了。”買房客王磊向「市界」感嘆道，“一些樓盤賣得格外快。”就在3月的一天，中介告訴王磊，給他推薦的一套55.9平方米的二手房，當(dāng)天傍晚掛出，晚上十點多，就被人以625萬的總價買走了。

這套房子位于海淀區(qū)定慧寺，“得房率高，還是個三居室，不但戶型方正，初中的學(xué)區(qū)也不錯。風(fēng)景也好，小區(qū)出門就是花園。買家連房都沒看就買了。”王磊說。

新房市場在2月份的表現(xiàn)也不遜色。從房山的新房市場來看，其成交套數(shù)從1月的180套，上漲至2月的270套，同比大增78.8%。

而位于內(nèi)城核心區(qū)的樓盤，由于寸土寸金、獨一無二的稀缺性，售賣更是火爆。以今年3月開盤的北京中信城四期（案名為都闕苑）為例。這個項目的備案均價為16.5萬元每平方米，創(chuàng)下了2017年以來的新房價格新高。

作為西城區(qū)唯一在售的新房，都闕苑位于二環(huán)里、菜市口地鐵站旁，交通優(yōu)勢明顯。“開發(fā)商根本不愁賣，他們愁的是知道的人太多，到時會有人來搞關(guān)系啥的，所以這個樓盤幾乎沒有對外宣傳，開盤通知也是低調(diào)到極點，搞得跟地下工作一樣。”一位京城地產(chǎn)人士表示。饒是如此，嗅到氣味的逐利者、有錢人還是蜂擁而至。

這個節(jié)奏也在北京城建·天壇府上體現(xiàn)得淋漓盡致。該項目位于北京東城區(qū)景泰地鐵站，距離天壇約1公里，可以說是核心中的核心。北京城建·天壇府五期3月25日開盤當(dāng)天，其推出的250套房源，只用15分鐘便賣光了。

不過，即便是在小陽春里，無論是新房還是二手房，也有房不好賣。

先來看看二手房。從將房子掛到網(wǎng)上到賣出去，王夢整整花了四個多月的時間。她的這套100平方米的三居室，位于北五環(huán)，“房子有明顯的硬傷，戶型不好，公攤太大了。”王夢說。

從最開始高于市場5萬元的掛牌價，到三個月后自降16萬元，再到后來與買家談判時又降6萬元，王夢最終以低于市場價17萬元的價格，在4月初賣掉了這套房。“房子沒賣出的這四個月，太焦慮了。”4月21日，王夢向「市界」表示。

北京的藍瑟將燕山的一套50多平方米的二手房，掛在網(wǎng)上兩年了。即便她在這個小陽春里，將總價從110萬元降到90萬元，這套房子也無人問津。“離市中心太遠了，不好賣。”藍瑟無奈地告訴「市界」。

新房市場也有不好賣的。同是中建開發(fā)的新房項目春和印象，卻沒有中建學(xué)府印悅賣得好。“學(xué)府印悅戶型更好，周邊配套更完善。并且，離地鐵站也更近，價格也低一點，綜合性價比高。”宋楠道出其中原委。

實際上，無論是新房還是二手房，不好賣的原因大同小異。“要么戶型不好、樓層太高、位置不好，要么沒有電梯、配套不成熟、性價比不高。”宋楠說。

令宋楠沒有預(yù)料到的是，也就是在這種冰火兩重天的狀態(tài)中，北京樓市的那點火，很快就褪去了。

該出手的年輕人，又不買房了？

3月下旬開始，“帶看量和成交量明顯下滑了。”宋楠告訴「市界」。

先以二手房為例。宋楠的中介門店在朝陽豆各莊，輻射的社區(qū)有7000多戶，目前在售的二手房有200多套，“上個月差不多賣出了二三十套。本月月成交量跟上個月相比，下滑20%-30%。”中指數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日，北京二手房日均成交2.8萬平方米，較3月中下旬下降10.1%。

市場上性價比高的二手房也賣完了。將小三居室賣掉后，王夢想用手里的錢，置換一套大三居。不過，舊房子已經(jīng)賣掉有些天了，王夢還沒入手新的房子，即便她現(xiàn)在暫住在出租屋里。“看中的都很快被買走了。有的房子看起來不錯，但掛牌價明顯比市場價高出不少。”王夢向「市界」吐槽道。

在北京樓市的這個小陽春里，房子帶看和成交量的增加，讓很多二手房業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了變化。“‘飄’了！”宋楠如此形容道，在現(xiàn)有成交價格基礎(chǔ)上，有的業(yè)主會多掛個10萬元，甚至遠高于20多萬元。

張思的房子位于北京通州區(qū)馬駒橋，是一套141.33平方米的大三居。她將房子的掛牌價，定在了645萬元。這高于同小區(qū)房子的掛牌價。「市界」注意到，張思房子所在小區(qū)，171.07平方米的掛牌價為628萬元，169.29平方米的為620萬元。

“我這個房子很有潛力，地鐵還沒有宣布，但很快就會有。”張思給「市界」列出了其最終定價高于市場價的理由。

“這些價格高于市場價的房子，留給客戶砍價的空間大時間長。時間一長沒人買，業(yè)主就會降價。它降到一定程度，有客戶能接受，就會出手了。”不過，宋楠說，這需要一段時間。“現(xiàn)在的信息越來越透明了，買房人誰也不會高位接盤，當(dāng)冤大頭。”

這使得本來庫存量就居高不下的二手房，又高了起來。從鏈家北京區(qū)域二手房掛牌量來看，3月11日二手房掛牌量為104911套，4月12日增加至112041套，增加6.8%。而2021年3月1日，這一數(shù)據(jù)為77452套。

新房市場也盡顯疲軟。郭嘯是某大型房企的營銷總，他所在公司監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，從三月下旬開始至今，北京市場發(fā)生了一些變化。“樓盤來訪量的數(shù)據(jù)，在四周的時間里連續(xù)下跌，而且這個下降幅度不小。基本上每周能下降10%-15%。”

“過去三年積攢的需求被釋放完了。”郭嘯向「市界」解釋道，北京這一波購房者人群中，大多數(shù)是剛需和改善性人群。剛需大多以年輕人為主，而改善性人群很多是以舊換新。

“他們買完房后，手上就沒錢了，暫時也不會買房。而手上有資金的人，過去行情好的時候，買房是為了增值。但現(xiàn)在，除了個別板塊的個別熱點項目能增值外，北京房子更多的是保值屬性。這也使得手里有資金的人也不愛買房了。”郭嘯說。

實際上，從目前看來，無論是二手房還是新房市場，“北京各區(qū)域發(fā)展情況因自然稟賦和規(guī)劃導(dǎo)向不同，承接首都功能不同，而呈現(xiàn)區(qū)域分化明顯。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池告訴「市界」。

以房山、懷柔、平谷、密云為代表的近郊或遠郊城區(qū)，因為庫存量過大，以及受交通、商業(yè)、教育、產(chǎn)業(yè)支撐力等因素影響，在庫存出清方面，比以東西城、海淀、朝陽為代表城區(qū)的壓力大出不少。

房山是其中的典型。在低基數(shù)及部分項目集中網(wǎng)簽的背景下，盡管今年一季度，房山商品房住宅成交同比增長，但截至3月末，房山區(qū)新建商品住宅可售面積為103.2萬平方米。如果按近6個月月均銷售面積計算，房山短期庫存出清周期為22.3個月。

房價凍結(jié)在2017年

面對樓市里涌動的暗潮，北京政府也有不少動作，尤其是在以房山為代表的區(qū)域上。

今年3月31日，北京宣布正式啟動存量住房“帶押過戶”模式。“這能活躍二手房市場，提高二手房交易的效率，降低二手房交易的成本。”趙秀池說。

4月10日，北京住建委試點推出多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式，由房山區(qū)進行試點。從各種解讀來看，這個政策可能體現(xiàn)為提高二孩、三孩家庭的公積金貸款上限，或者降低二套房最低首付比例等。

此外，4月20日，北京房山區(qū)正式發(fā)布“聚源計劃”引才聚才支持辦法。其中提出，針對戰(zhàn)略人才和領(lǐng)軍人才，將最高一次性給予100萬元和50萬元資金獎勵，提供最高100萬元和50萬元購房補貼或最高100%、50%租金補貼。

這些利好政策釋放下，房山樓市聞風(fēng)而動。“雖然一區(qū)一策政策還沒落地，但新房都打算將價格上調(diào)5%。預(yù)計這個政策落實之后，房山的成交量也會上來。”4月25日，房山一名資深房產(chǎn)中介告訴「市界」。

這對整個北京的房價有何影響？回答這個問題，先從這些年的北京房價說起。

北京房價曾經(jīng)一路狂奔。從我國加入WTO后的2000年起，北京房價從幾千元每平方米，一路上漲至2011年的2.5萬元每平方米，并在2016年3月到2017年3月間，達到了6.8萬每平方米的最高峰。

于是，史上最嚴(yán)厲限購政策，在2017年3月17日出臺了。至此，北京飛速上漲的房價不僅停住了，一些區(qū)域的房價甚至出現(xiàn)下跌。如房山的二手房價格，自2017年317調(diào)控以來下跌了20%以上。

六年間，北京局部區(qū)域雖然也暗潮涌動，但將時間線拉長，與過去幾年的房價對比來看，“現(xiàn)在（2023年）北京大部分樓盤，都還沒回到2017年的高點。”宋楠告訴「市界」。

六年后的今天，即便偶爾出現(xiàn)一些局部性的利好政策，但認房又認貸、二套首付比例高達60%等嚴(yán)苛規(guī)定，仍像緊箍咒一樣套在北京樓市的頭上。

盡管國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京1-3月新房價格同比上漲4.6%，二手房價格同比上漲3.8%，“但上漲的幅度和空間有限。總體來看，北京房價是平穩(wěn)的。”郭嘯也認同。

拿在小陽春中的二手房市場來看，2023年3月其均價為6.25萬元每平方米，新房成交均價為5.25萬元每平方米。但要知道，2017年，北京全年二手房掛牌均價為6.9萬元每平方米，最高峰時期一度達到7.5萬元每平方米。

究其原因，“北京作為首都，房住不炒的邏輯一直存在，實質(zhì)性的利好政策并沒出現(xiàn)。”郭嘯道出其中的原因。

▲（圖源/視覺中國）

而對于房企來說，多年來在北京的拿地和操盤經(jīng)驗，也讓他們明白了，來京城，主要目的不是賺錢，而是刷存在感。

“限房價、競地價”的土拍規(guī)則，依然在北京執(zhí)行著。“只不過現(xiàn)在的商品房預(yù)售價，定得比較合理了，跟之前比有一定幅度的上升，基本接近于市場價了。”上述京城房企人士表示。

但這并沒讓開發(fā)商興奮起來，因為此前雖然預(yù)售價定得低，但因為跟周邊二手房比有價差，就不愁賣，愁的只是利潤微薄甚至不賺錢。現(xiàn)在預(yù)售價接近市場價后，開發(fā)商愁的是，如果地段不少，房子還能不能賣得出去？

在此情況下，北京今年的首輪土拍，也出現(xiàn)了跟樓市一樣的兩級分化現(xiàn)象。

今年3月25日吸引42家房企報名的朱辛莊地塊，由于爭搶激烈，進入了搖號環(huán)節(jié)。而同一天競拍的昌平新城東區(qū)地塊則冷清多了。最終被首開27億元的底價競得。

“朱辛莊臨近地鐵，周邊都是互聯(lián)網(wǎng)碼農(nóng)，而新城東區(qū)是比較偏的郊區(qū)，售賣相對困難。這說明房企現(xiàn)在很冷靜。”郭嘯分析道。

理性的還有購房者們。“雖然說買了房是自己住，房價漲了跌了，也就是個心理作用，但誰都不希望自己站在山頂上，誰都希望自己的房子能保值增值。”趙楠說。

（文中人物除趙秀池外，其他皆為化名。）