21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道
3月30日，自然資源部網站披露了《自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》指出，兩部門決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。
《通知》強調，各級自然資源主管部門、銀行保險監督管理機構要高度重視，提高政治站位，將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一。
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何為“帶押過戶”？
“帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定”的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。
“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。
自二手房“帶押過戶”模式去年被首次提出以來，現在已經在全國多個省市推行。截至當前，據諸葛數據研究中心不完全統計，全國已經有33個省市正式發文推行二手房“帶押過戶”。
目前，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。
模式一是新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。
模式二指的是新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。
模式三則是抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，從各地實際推進情況看，帶押過戶使得二手房的交易成本明顯降低。
舉例來講，按100萬元總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬元，假設購房者的貸款本金余額為50萬元。如果按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現房產轉讓。而按照現在的政策，這50萬元的提前支付成本可以省略，有效加快了二手房交易速度。
“該政策對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復蘇，也有一部分原因和此類政策的推進有關系。”嚴躍進分析說。
常態化開展“帶押過戶”
《通知》強調，要以點帶面，積極做好“帶押過戶”；因地制宜，確定“帶押過戶”模式；化協同，提升便利化服務水平；加強組織，防范各類業務風險。
《通知》要求，各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，本次聯合發文，是“帶押過戶”模式進一步全國推廣的重要政策導向，首次由中央端提出也展現了對這一模式的認可和全國推行的決心。
陳霄指出，本次《通知》提到推動“帶押過戶”從住宅不動產逐步向工業、商業等領域拓展，是較為新穎的探索，當前城市提出的“帶押過戶”主要是以二手住宅市場為主力戰場推進，而此后在住宅市場充分實行后將逐步向其他業態領域推廣，擴大了“帶押過戶”的適用面，更加具有全面性。
《通知》明確，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。在已經形成的“帶押過戶”模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。
“各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務協同，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。”《通知》進一步指出，鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。
陳霄補充說，對于房地產市場而言，“帶押過戶”模式的實施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時間和交易成本，提高了二手房市場的流通性，有利于激發存量房市場活力，提振房地產市場活躍度。
