最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)

(民法學會討論稿)

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 【違反物權法定的后果】

當事人之間關于物權種類和內容的約定違反物權法第五條規定，其請求確認或者保護所約定的物權的，人民法院不予支持。

前款所稱當事人的約定符合其他法律行為生效要件的，依據相關法律、行政法規的規定處理。

另一種觀點：考慮到緩和物權法定主義的僵硬化問題，應當對物權法定中的“法律”作出彈性解釋，為實踐中保護居住權、典權等奠定基礎。

第二條 【房屋多重轉讓中的權利保護順位】

轉讓人就同一房屋訂立數份合法有效的買賣合同，各買受人均提出權利主張的，按照以下原則處理：

(一)已經辦理轉移登記，但惡意辦理轉移登記的除外;

(二)均未辦理轉移登記的，按照買賣合同約定已經合法占有房屋;

(三)均未辦理轉移登記亦未合法占有房屋，買賣合同成立時間在先。買賣合同雖然依法成立，但尚未生效的，應當以生效時間作為權利保護順位的依據。

根據買賣合同約定已經合法占有但尚未辦理轉移登記的買受人，有證據證明已經辦理轉移登記的人明知或者應當知道上述事實仍然辦理轉移登記的，應當認定為前款第一項所稱惡意辦理轉移登記。

第三條 【買賣合同成立時間的確定】

本解釋第二條第一款第(三)項所稱的買賣合同成立時間，按照合同法的有關規定認定。

當事人對買賣合同成立的時間有爭議的，一般可以依據買賣合同載明的簽訂時間認定，但當事人有證據證明買賣合同實際簽訂時間與買賣合同載明的簽訂時間不一致的，為實際簽訂時間。

另一種觀點：1、均未辦理轉移登記并均未合法占有房屋情況下，應當確立履行在先優先于買賣合同成立時間在先的順序排位規定;2、應確定已經辦理備案的買受人權利優先于合同成立在先甚至還要優先于在先履行的買受人。

第四條 【異議登記――確權訴訟】

利害關系人在有關物權歸屬的異議登記之日起十五日內，向人民法院提起確認物權歸屬的民事訴訟的，人民法院應當受理。

利害關系人在有關物權歸屬的異議登記之日起十五日后提起確認物權歸屬的民事訴訟，異議登記的失效不影響人民法院對物權歸屬爭議的實體審理。

第五條 【確權爭議中登記的非終局性】

物權歸屬爭議中，當事人有證據證明物權登記確有錯誤并請求確認其享有物權，另一方當事人僅以其為登記權利人進行抗辯的，人民法院不予支持。

第六條 【審查原因行為不受登記事實影響】

當事人請求確認作為登記基礎的買賣、贈與等法律行為無效，或者請求撤銷、解除相關法律行為，另一方當事人以存在物權登記為由，主張該爭議不屬于民事受案范圍的，人民法院不予支持。

第七條 【預告登記――“約定”】

物權法第二十條第一款所稱的約定，是指當事人在買賣房屋或者其他不動產物權的協議中有關將來實現物權的種類、期限等內容的約定。

另一種觀點：參考立法例(須有物權登記人的同意)以及房屋登記辦法第六十九條和第七十條第一款第四項之規定，物權法第二十條第一款所稱的約定，應當是指當事人關于辦理預告登記的約定。

第八條 【預告登記權利人的保護】

符合下列情形之一，應當認定為物權法第二十條第一款所稱處分不動產的情形：

(一)基于移轉物權的意思將不動產轉移占有給預告登記的權利人以外的人，或者將物權轉移至第三人名下;

(二)為預告登記的權利人以外的人設定地役權、抵押權。

預告登記的權利人依據物權法第二十條第一款規定，請求確認另一方當事人與第三人為處分該不動產所簽訂的合同無效的，人民法院不予支持。

第九條 【預告登記義務人的抗辯權】

預告登記有效期內，預告登記的權利人請求實現物權，另一方當事人主張行使根據法律規定或者合同約定享有的抗辯權的，人民法院應予支持。

第十條 【預告登記失效――債權消滅】

符合下列情形之一，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的債權消滅：

(一)預告登記保障實現的物權已經完成不動產登記;

(二)預告登記的權利人放棄其依照合同享有的債權;

(三)買賣房屋或者其他不動產物權的協議無效、被撤銷或者解除。

第十一條 【提供虛假材料申請登記的賠償――侵權訴訟】

因當事人提供虛假材料申請登記受到損害的人，向人民法院提起侵權訴訟的，人民法院應予受理。

第十二條 【登記錯誤的賠償――侵權訴訟】

因登記錯誤受到損害的人，以登記機構為被告，向人民法院提起侵權訴訟的，人民法院應予受理。

在因申請登記的人與登記機構工作人員惡意串通造成登記錯誤的侵權訴訟中，人民法院可以將申請登記的人與登記機構列為共同被告。

另一種觀點：登記錯誤賠償責任的性質還有爭議，登記機構承擔賠償責任的歸責原則、登記機構承擔的賠償責任如何確定、賠償的可能性等，涉及到登記制度的重大問題，目前以不做本條規定為宜。

第十三條 【物權法第二十四條所稱的“善意第三人”】

不知道或者不應知道物權變動的事實且對標的物享有正當物權利益的人，應當認定為物權法第二十四條所稱的善意第三人。

另一種觀點：1、人民法院已經依據生效法律文書規定采取強制執行措施執行船舶、航空器和汽車等的債權人也應當納入善意第三人的范圍;2、如將“強制執行債權人”納入善意第三人范圍，也應進行限縮，把侵權債權人排除在“善意第三人”范圍之外。

第十四條 【發生物權變動效力的法律文書】

人民法院、仲裁委員會作出的變更或者消滅既存物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱的導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的法律文書。

另一種觀點1：導致物權變動的人民法院、仲裁委員會的法律文書，是指直接為當事人創設或者變動物權的判決書、裁決書、調解書。

另一種觀點2：該法律文書應當僅限于形成判決、裁決，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。確認判決、裁決以及調解書均不在此限。

第十五條 【特殊情形享有不動產物權的保護】

依照物權法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權，但尚未辦理登記的物權人，針對無權占有、妨害、可能妨害或侵害其物權的行為，請求返還原物、排除妨害、消除危險、恢復原狀或者損害賠償等，人民法院應予支持;行為人以該物權人并非登記權利人為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十六條　【辦理宣示登記前處分物權的合同效力】

依照物權法第二十八條至第三十條享有物權，但尚未依照法律規定辦理登記的人，與第三人訂立處分該物權的合同，當事人以處分人尚未依照法律規定辦理登記為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

第十七條 【共有基礎喪失情況下的共有物分割】

共同共有關系消滅，應當認定為共有的基礎喪失。共同共有人請求分割共有的不動產或者動產，其他共同共有人以存在不得分割共有的不動產或者動產的約定為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十八條 【共有物分割中的“重大理由”】

共有人破產或者人民法院對共有的不動產或者動產采取強制執行措施的，應當認定為物權法第九十九條所稱的重大理由。

法律、司法解釋對分割共有的不動產或者動產的重大理由另有規定的，按照相關規定認定。

第十九條【共有物分割的特別規定】

除法律另有規定，建筑物區分所有權人依據物權法第九十九條規定請求分割共有部分的，人民法院不予支持。

除遺囑人有明確意思，或者繼承人之間另有約定，繼承人請求分割遺產，其他繼承人以分割遺產無重大理由為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

第二十條 【物權法第一百零一條所稱轉讓】

因贈與、繼承、遺贈等原因致使共有份額的權利主體發生變化的，應當認定不屬于物權法第一百零一條所稱的轉讓。

按份共有人對前款所稱情形發生后如何處理另有約定的，按照其約定處理，但該約定違反法律、行政法規效力性強制性規定的除外。

另一種觀點1：應當將贈與解釋為物權法第一百零一條所稱的轉讓。按份共有人將其享有的共有份額贈與共有人以外的人，其他共有人請求按照贈與共有份額市場價格購買的，人民法院應予支持。

另一種觀點2：此種情形應當認定其他按份共有人有權請求分割共有物;如果當事人有不得分割共有物的約定，則將其解釋為分割共有物的重大理由。

第二十一條 【按份共有人優先購買權的行使期間】

按份共有人對優先購買權的行使期間有明確約定的，按照其約定處理;沒有約定或者約定不明，其他按份共有人在接到轉讓共有份額的共有人的通知后十五日內，未明確表示購買或者對通知所列條件作出實質性變更的，應當認定其放棄優先購買權。

前款所稱轉讓共有份額的共有人發出的通知，應當包括最終確定的轉讓共有份額的價格、履行方式以及期限等條件。

轉讓共有份額的共有人未通知其他按份共有人的，本條第一款所稱十五日期間，自其他按份共有人知道或應當知道最終確定的轉讓共有份額的價格、履行方式以及期限等條件之日起算。

第二十二條 【優先購買權的裁判保護】

其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求人民法院判決轉讓共有份額的按份共有人按照同等條件轉讓該共有份額的，人民法院應予支持。

另一種觀點：保護過度，應刪除。

第二十三條 【優先購買權人僅主張撤銷轉讓合同的處理】

其他按份共有人僅主張撤銷轉讓共有份額的共有人與共有人以外的人訂立的轉讓合同，而未主張優先購買的，人民法院應當就是否行使優先購買權進行釋明。經釋明后，其他按份共有人仍不主張優先購買的，人民法院不予支持。

第二十四條 【按份共有人間轉讓共有物時優先購買權的認定】

按份共有人之間轉讓共有的不動產或者動產份額，除共有人之間另有約定，其他按份共有人依據物權法第一百零一條規定主張優先購買權的，人民法院不予支持。

第二十五條 【兩個以上按份共有人優先購買權的保護順位】

按份共有人向共有人以外的人轉讓共有的不動產或者動產份額，兩個以上其他按份共有人同時主張優先購買的，由共有人協商確定。

共有人協商不成，轉讓人作出明確選擇后，其他按份共有人主張優先購買的，人民法院不予支持;轉讓人未作出明確選擇，且其他按份共有人對優先購買權的行使未協商達成一致，其他按份共有人請求按照轉讓時各自財產在共有的不動產或者動產中所占比例行使優先購買權的，人民法院應予支持。

另一種觀點：按份共有人向共有人以外的人轉讓共有的不動產或者動產份額，兩個以上其他按份共有人同時主張優先購買的，由其協商確定;協商不成的，按照轉讓時各自財產在共有的不動產或者動產中所占比例行使優先購買權。

第二十六條 【合作開發房地產項目的物權認定】

當事人以出讓的國有土地使用權、資金出資并以一方名義進行合作開發的，可以認定雙方當事人為合作開發項目的共有人。因該合作開發項目產生的債權債務，按照物權法第一百零二條有關因共有的不動產或者動產產生的債權債務的規定處理。

另一種觀點：該種情況認定為共有的依據不足，債權債務的處理，應嚴格遵循合同相對性原則。

第二十七條　【善意取得――無權處分】

不動產或者動產的真實權利狀態與登記或者占有所體現的權利狀態不一致，登記權利人或者占有人處分該不動產或者動產不符合法律規定或者當事人約定的，應當認定為物權法第一百零六條所稱的無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的情形。

第二十八條　【善意取得――善意】

受讓人受讓不動產或者動產時，對不知道轉讓人無處分權無重大過失以上過錯的，應當認定受讓人是善意的。

第二十九條　【善意――不動產】

符合下列情形之一，應當認定不動產受讓人明知轉讓人無處分權：

(一)登記簿上已經存在利害關系人的異議登記;

(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意;

(三)知道登記簿上記載的權利主體錯誤。

真實權利人舉證證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第三十條　【善意――動產】

受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等，不符合同類交易人對正常交易的判斷標準的，應當認定受讓人具有重大過失。

第三十一條　【善意取得――善意的判斷時點】

完成不動產物權轉移登記或者交付動產之時，應當認定為物權法第一百零六條第一款第(一)項所稱的受讓人受讓不動產或者動產時。

前款所稱交付動產之時，在現實交付情形，為受讓占有之時;在物權法第二十五條規定情形，為設立和轉讓動產物權的法律行為生效之時;在物權法第二十六條、第二十七條規定情形，為受讓人取得直接占有之時。

當事人就受讓人取得物權約定條件或者附期限的，為條件成就或者期限屆滿之時，但條件或者期限屆滿之時早于本條第二款規定時間的除外。

另一種觀點：1、本條第一款中，在不動產情形，應為申請轉移登記之時，在指示交付情形，應為通知到達第三人之時;2、本條第二款中，應限制為現實交付和簡易交付情形。

第三十二條 【善意取得――合理價格】

對物權法第一百零六條規第一款第(二)項所稱的合理的價格，應當根據標的物的具體情況，參考交易時當地市場交易價格等因素予以綜合認定。

另一種觀點1：合理的價格應當已經支付。

另一種觀點2：對于物權法第一百零六條規第一款第(二)項所稱的合理的價格，應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易時當地市場交易價格，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。受讓人已經支付的對價低于合同訂立時當地同類標的物市場價格30%以上的，一般可以認定不屬于物權法第一百零六條規第一款第(二)項所稱合理的價格。

第三十三條 【善意取得――交付】

物權法第一百零六條第一款第(三)項所稱交付，包括現實交付以及按照物權法第二十五條、第二十六條、第二十七條規定進行的交付。

根據物權法第二十五條規定完成交付之前，受讓人應當自讓與人處受讓占有。

另一種觀點：物權法第一百零六條第一款第(三)項所稱交付，僅應為現實交付和簡易交付。

第三十四條 【準不動產如何適用善意取得】

物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等，應當認定為物權法第一百零六條第一款第(三)項規定所稱的“不需要登記”的財產。

另一種觀點：該類財產應當界定為“應當登記”的財產。

第三十五條　【合同絕對無效排除善意取得的適用】

無權處分與受讓人訂立的轉讓合同因違反法律、行政法規的效力性強制性規定而被認定無效，受讓人依據物權法第一百零六條規定主張取得所有權或者其他物權的，人民法院不予支持。

第三十六條　【善意――可撤銷】

無權處分人與受讓人訂立的轉讓合同因受讓人欺詐、脅迫或者乘人之危被撤銷的，受讓人依據物權法第一百零六條規定主張取得所有權或者其他物權的，人民法院不予支持。

第三十七條　【未辦理宣示登記不得對抗善意取得】

依照物權法第二十八條至第三十條享有物權，但尚未依照法律規定申請辦理登記的人，請求排除第三人根據物權法第一百零六條規定取得物權的，人民法院不予支持。

第三十八條　【法律文書被撤銷的法律后果】

物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的法律文書被撤銷，但第三人已經受讓不動產或者動產且符合物權法第一百零六條規定，原權利人就其損失請求轉讓人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

第三十九條 【轉讓合同消滅的法律后果】

轉讓合同無效、被撤銷或者解除，但第三人已經受讓不動產或者動產且符合物權法第一百零六條規定，原權利人就其損失請求轉讓人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

第四十條 【受讓人執行異議的認定】

轉讓人的債權人請求人民法院查封、扣押、拍賣、變賣仍然登記在轉讓人名下的不動產，受讓人提出如下異議的，人民法院應予支持：

(一)受讓人已經辦理預告登記，且該預告登記在有效期內;

(二)受讓人合法占有不動產且已經支付全部價款或者僅尚未支付按照合同約定需待完成轉移登記后再支付的剩余價款，尚未完成轉移登記非該受讓人原因所致。

轉讓人的債權人有證據證明提出異議的受讓人與轉讓人惡意串通損害其利益的，不適用前款規定。

第四十一條 【訴訟時效抗辯的排除】

對當事人提出的下列主張，另一方當事人以超過訴訟時效期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持：

(一)當事人依據物權法第三十三條、第三十五條規定，請求確認物權、排除妨害或者消除危險;

(二)登記權利人請求無權占有人返還不動產或者動產;

(三)基于旨在移轉所有權的法律行為已經合法占有標的物的受讓人，請求轉讓人辦理不動產物權轉移登記。