房屋出租房產(chǎn)稅如何繳納?房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據(jù)，下面就由小編為你詳細解答，希望能夠?qū)δ阌幸欢ǖ膸椭?/p>
無償租賃房產(chǎn)涉及到兩種情況，納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人或者房產(chǎn)的實際使用人等征收的一種財產(chǎn)稅。我們根據(jù)有償租賃和無償租賃兩種租賃形式對出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策進行了梳理，其中還囊括了一些特殊的租賃形式比如融資租賃、地下建筑出租、無產(chǎn)權房屋出租等特殊的租賃情形。
一、有償租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅相關政策
(一)基本規(guī)定
《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。
(二)優(yōu)惠稅率
1、低稅率4%。按照《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)的規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅(注：依據(jù)蘇政辦發(fā)[2006]136號文件，江蘇省對個人出租房屋的各項稅費按照5%進行綜合征收，房產(chǎn)稅包含在內(nèi));對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2、江蘇私房出租綜合征收率5%。按照《江蘇省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》(蘇政辦發(fā)[2006]136號)對個人(含外籍個人、華僑和港、澳、臺人員)在本省范圍內(nèi)出租房屋應繳納的包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅等稅費在內(nèi)的各種稅收的征收管理作出了特別規(guī)定。對租金收入申報屬實，能提供真實有效的房屋租賃合同、協(xié)議或收費依據(jù)的，以租金收入和本辦法規(guī)定的綜合征收率計算征收。應納稅額計算公式為：
應納稅額=租金收入×綜合征收率
綜合征收率統(tǒng)一規(guī)定為5%。
3、公有住房和廉租住房等的免稅規(guī)定。按照《財政部國家稅務總局關于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)：
對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。
(三)有償租賃房產(chǎn)的特殊情形
1、關于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題。按照《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)的規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
2、關于地下建筑出租的房產(chǎn)稅問題。按照《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范疇內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包含與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功效的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構，可以遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場合。
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
3、關于以房產(chǎn)投資收取固定收益的房產(chǎn)稅問題。對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
4、關于業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。
5、關于免稅單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(1986)財稅地字第8號規(guī)定：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。
事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的業(yè)務用房。
宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。
上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、營業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應征收房產(chǎn)稅。
二、無償租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅相關政策
無償租賃房產(chǎn)涉及到兩種情況，一種是合同約定免收租金期間使用他人房產(chǎn)，另一種是無租金使用他人房產(chǎn)。這兩種情況表面上看來納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。
(一)免收租金和無租使用的區(qū)別
免收租金是指本身存在發(fā)生的租賃事實，但在租賃交易中，出租方根據(jù)合同約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內(nèi)支付租金的前提下免收部分期限租金的行為。
而無租使用本身不存在租賃交易行為，實際上是一種無償出借的行為。因此，免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)雖然表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實質(zhì)上是完全不同的，前者是一項租賃交易，后者則屬于無償出借。
(二)兩者的房產(chǎn)稅政策區(qū)別
1、關于出租房產(chǎn)免收租金期間的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
案例介紹：
2012年6月，稅務人員在對某企業(yè)進行日常納稅評估時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)賬面上有價值2000萬的店面出租給個體商戶，但是2011年未申報繳納房產(chǎn)稅。該企業(yè)解釋，與個體商戶簽訂了三年的租賃協(xié)議，第一年優(yōu)惠免收租金。2011年是第一年免收租金期間，該公司認為按照從租計征房產(chǎn)稅的規(guī)定，第一年不收取租金，因此無需繳納房產(chǎn)稅。對此，稅務機關認為依據(jù)財稅〔2010〕121號文件，對于出租房產(chǎn)免收租金期間的房產(chǎn)稅應該由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納。
該企業(yè)應補繳2011年房產(chǎn)稅16.8萬元，并按規(guī)定加收滯納金及罰款。計算公式：2000×(1-30%)×1.2%=16.8萬元
注：根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則》：我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納。
2、關于無租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)：無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務主體仍為產(chǎn)權所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
案例介紹：
近日，我局稅務人員在對某單位進行日常納稅評估時發(fā)現(xiàn)，該單位2011年度無租使用其關聯(lián)企業(yè)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值280萬元，但是未代繳房產(chǎn)稅。對此，稅務機關認為依據(jù)財稅〔2009〕128號文件，該單位無租使用其他單位的房產(chǎn)，應代繳房產(chǎn)稅2.352萬元，并按規(guī)定加收滯納金及罰款。
計算公式：280×(1-30%)×1.2%=2.352萬元
